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Raus aus der Großstadt

von ISH Immobilien

Raus aus der Großstadt

Von KRISTINA PEZZEI und JUDITH LEMBKE

Veröffentlicht auf XING

07.12.2017 · Die Wohnungskrise kennt auch Gewinner: Die Provinz will von den hohen Preisen in den Metropolen profitieren. Die Städte im Schatten bringen sich in Stellung – und wähnen den Zeitgeist auf ihrer Seite.

L ändlicher Raum: Auffangbecken der Abgehängten, wo der nächste Supermarkt weit, das Internet langsam und die Fünfzigjährige im Dorf die Jüngste ist? Es gibt auch eine andere Lesart: In der Provinz ist die Natur nah und die Nachbarschaft bekannt, sie schafft Identität und vermittelt Sicherheit in unruhigen Zeiten. Und, immer wichtiger: Fern der Großstädte können sich auch Durchschnittsfamilien noch ein eigenes Haus mit Garten leisten, von dem sie in Köln oder München noch träumen würden. „Wohnungsnot in den Metropolen? Schwindelerregende Hauspreise und eine Mietpreisbremse, die nicht funktioniert – na und?“ heißt es bei vielen Bürgermeistern auf dem Land, wenn man mit ihnen übers Wohnen spricht. „Bei uns ist doch Platz.“

„Es ist doch ein Irrsinn, dass in den Großstädten mit staatlichen Mitteln zu horrenden Preisen Grundstücke gekauft werden. Die werden dann mit teuren Wohnungen bebaut, die teuer vermietet werden, während bei uns die Häuser leerstehen“, ereifert sich Andreas Hollstein, Bürgermeister von Altena, einer Kleinstadt am Rande des Ruhrgebiets und spricht damit vielen seiner Kollegen aus der Seele. „Die hohen Preise sind doch unsere Chance, wieder mehr Einwohner zu gewinnen“, sagt er.

Auch der Oberbürgermeister von Potsdam, Jann Jakobs, gleichzeitig Präsident des Städte- und Gemeindebundes in Brandenburg, ist überzeugt, dass die Provinz Gewinn aus der Krise in den Großstädten schlagen kann: „Wir müssen gezielt Wohnungssuchende aus dem wachsenden Berlin zu uns locken“, fordert er. Das Flächenland müsse versuchen, von den Problemen auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt zu profitieren. Zum Beispiel könne Brandenburg damit punkten, dass es schneller Baugenehmigungen erteile als Berlin mit seiner notorisch langsamen Verwaltung. Nur die Verkehrsanbindung ins Zentrum, die müsse noch deutlich verbessert werden.

Dabei ist der ländliche Raum nicht nur als Schlafstatt für Pendler attraktiv. Gute Arbeitsplätze gibt es dank der starken Konjunktur oft auch dort. In manchen schrumpfenden Gegenden stehen nicht nur Häuser leer und sind Baugrundstücke zu Spottpreisen abzugeben, es herrscht auch Vollbeschäftigung. Selbst wenn die Gehälter in der Peripherie niedriger sind als in der Großstadt, gleichen alleine die geringeren Wohnkosten die Einkommensunterschiede oft mehr als aus, wie eine aktuelle Untersuchung des Forschungsinstituts Empirica über das Wohnen jenseits der Metropolen zeigt.

Trotzdem hat sich in vergangenen Jahren die Politik vor allem auf die Folgen des Wachstums in den Großstädten konzentriert. Bündnisse für bezahlbares Wohnen wurden geschmiedet, die Mietpreisbremse wurde eingeführt, über Immobilienspekulanten gewettert und überlegt, wie man die Baukosten senken könnte. Man hat nachverdichtet, Friedhöfe be- und Parkplätze überbaut, Brachen und Bäume mussten weichen, und trotzdem war das alles längst nicht genug, um den Preisauftrieb zu stoppen.

 

Zudem lindern all diese kostspieligen Initiativen letztlich nur die Wachstumsschmerzen in einer überschaubaren Zahl an Städten. Auf der anderen Seite verstärken sie automatisch die Probleme in einem weit größeren Teil des Landes, in der Provinz, die häufig von Abwanderung bedroht ist. Dort, wo zusammengenommen mehr Menschen leben als in den Metropolen, freut man sich über jeden Neubürger, der vor den hohen Wohnkosten geflüchtet ist. Denn diese Binnenflüchtlinge zahlen Steuern, füllen Grundschulen und kaufen Eigenheime, deren Preise in den vergangenen Jahren mangels Nachfrage verfallen sind.

Zunehmend gerät der ländliche Raum als alternativer Wohnort zu den übervollen Groß- und Universitätsstädten in den Blick. Damit nicht gemeint sind die kleineren Gemeinden im Speckgürtel, wie Freising vor den Toren Münchens oder Falkensee am Rande von Berlin. Sie wachsen ohnehin oft schon stärker als ihre großen Nachbarn, weil sie deren hochpreisgeplagten Bewohnern als erste Zuflucht jenseits der Stadtgrenze dienen. Es geht um die Städte und Dörfer im Schatten, deren Namen der Großstädter nur von den Abfahrten an der Autobahn kennt. Wenn überhaupt. Bei genauem Hinsehen haben sie häufig nicht nur viel Natur und günstige Immobilien zu bieten, sondern auch eine gute Infrastruktur für Familien sowie engagierte Einwohner und Kommunalpolitiker, die sich dafür einsetzen, dass es sich in ihrer Heimat gut leben lässt. Diese Orte begreifen die hohen Preise in den Großstädten als Chance, um im Kampf gegen Überalterung und Abwanderung zu punkten. Viele hätten gern ein Stück der Aufmerksamkeit, die Politiker, Planer und die Medien den Großen zuteil werden lassen.

D och langsam wendet sich das Blatt. Als Reaktion auf den Druck in den Ballungszentren und auch auf das überdurchschnittlich gute Abschneiden der AfD in vielen abgelegenen Regionen wird die deutsche Provinz gerade zaghaft wiederentdeckt. „In jüngster Zeit ist in allen politischen Gruppierungen und Parteien ein neues Interesse für die Probleme des ländlichen Raumes spürbar, nachdem man sich jahrelang nur an urbanen Milieus ausgerichtet hat“, heißt es in der Empirica-Studie.

Diese Einschätzung teilen auch die Kommunalpolitiker vor Ort. „Es freut mich sehr, dass der ländliche Raum wieder mehr Beachtung findet“, sagt Ulrich Rolfsmeyer, Bürgermeister der Kleinstadt Hiddenhausen in Ostwestfalen, die sich in den vergangenen Jahren erfolgreich gegen die Schrumpfung gestemmt hat. Jahrelang habe allein der Hype um die Großstädte die Debatte bestimmt. „Die Abwanderung in die Metropolen ist doch eine Prophezeiung, die sich selbst erfüllt, wenn jedem, der nicht in Berlin oder München wohnt, vermittelt wird, dass er irgendwie zurückgeblieben ist“, sagt Rolfsmeyer.

Auch der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft (GdW), Axel Gedaschko, hält es keineswegs für ausgemacht, dass alle Deutschen automatisch in die Metropolen drängen. Die angesagten Großstädte mit Wohnraummangel bestimmten zwar in Deutschland noch die Diskussion. „In Wahrheit bevorzugt mit 45 Prozent ein Großteil unserer Bevölkerung das Wohnen in einer ländlichen Gemeinde“, sagt er. In der vergangenen Woche hat Gedaschko gemeinsam mit Reiner Nagel von der Bundesstiftung Baukultur einen Plan vorgestellt, wie diese Städte im Schatten die Wohnungsmärkte in den Ballungszentren entlasten könnten. Die beiden Verbandsvertreter forderten eine aktive Raumordnungspolitik, um zu verhindern, dass Deutschland in boomende Hotspots auf der einen und Regionen auf dem Abstellgleis auf der anderen Seite zerfalle. „Wir müssen über die Stadtgrenzen hinweg zusammen planen, denn allein in den großen Städten können die Herausforderungen nicht schnell genug für alle Wohnungssuchenden gelöst werden“, sagt Gedaschko. Die Politik solle mit gezielten Programmen „Ankerstädte“ fördern, anstatt wie bisher das Geld tröpfchenweise über den gesamten ländlichen Raum zu schütten, egal wie gut oder schlecht die Perspektive im Einzelfall sei. Denn Schrumpfung und Wachstum, gute Zukunftsaussichten und Hoffnungslosigkeit liegen oft dicht beieinander.

„In Wahrheit bevorzugt mit 45 Prozent ein Großteil unserer Bevölkerung das Wohnen in einer ländlichen Gemeinde.“

Axel Gedaschko, (GdW), Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft

Diese „Anker“ in der Provinz sind Klein- und Mittelstädte, denen es auch gegen den Trend im Kreis gelingt zu wachsen. Sie haben häufig ein attraktives lebendiges Zentrum, das die Menschen aus der Region anzieht. Zudem überzeugen sie mit guten Wirtschaftsdaten. Diese Städte müsse man gezielt fördern, indem man verhindere, dass der Ortskern zugunsten von Neubaugebieten am Rand ausblute. Sonst gleicht die Stadt einem Donut: Außen fett und innen nur Luft. Aber wer möchte auf Dauer an einem Ort wohnen, dessen Bewohner man nur im vorbeifahrenden Auto sichtet, weil es in der Mitte selbst nichts mehr gibt, wofür sich das Aussteigen lohnt?

Mit einem renovierten Stadtkern allein ist es freilich nicht getan, um mehr Menschen das Wohnen auf dem Land schmackhaft zu machen. Vor allem, da sind sich die Forscher einig, müssten die Wege kürzer und schneller werden – sowohl analog als auch digital. Eine Verbesserung des öffentlichen Nahverkehrs ist ebenso notwendig wie schnelleres Internet. Denn bisher gilt meist: Fix in der Stadt, lahm auf dem Land. „Durch bessere öffentliche Verkehrsverbindungen und eine Attraktivierung des Wohnumfelds in schrumpfenden Städten könnten Ausweichquartiere für zahlreiche Menschen geschaffen werden“, ist auch der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln überzeugt. Auch für ihn bilden Infrastruktur und Erreichbarkeit wichtige Standortfaktoren – aber nicht nur: Denn schnelles Internet sei eine gute Grundlage, um manche Pendelfahrt überflüssig zu machen. Auch Verbandspräsident Gedaschko ist sicher, dass Breitbandversorgung für ländliche Gegenden eine Schlüsselrolle spielt. „Eigentlich ist Digitalisierung für sie die Chance, wieder zu erstarken“, sagt Gedaschko. Denn wer seine Arbeitszeit überwiegend im Home Office verbringt, für den ist es nicht wichtig, ob er in dreißig oder sechzig Minuten Fahrzeit bei seinem Arbeitgeber ist. Ob er zum Download einer Datei jedoch zwei Minuten oder zwei Sekunden braucht, kann für die Wohnortwahl entscheidend sein.

 

 „Als wir ein neues Baugebiet eröffnet haben, hat der erste Käufer von außerhalb nicht zuerst nach dem Preis, sondern nach der Qualität der Internetverbindung gefragt“, erinnert sich Frank Klapperich, Bürgermeister des Örtchens Spessart in der Eifel. Spessart hat Glück: Es liegt direkt an der Datenautobahn und kann mit superschnellem Internet von 100 Mbit/s punkten. Das lockt Heimarbeiter und Gewerbetreibende an.

Trotzdem machen sich weder Klapperich noch seine Kollegen Illusionen: Wem es wichtig ist, jede Woche ins Theater zu gehen und spontan zwischen fünf angesagten Restaurants in Laufweite wählen zu können, den können weder schnelles Internet noch niedrige Hauspreise in die Provinz locken. Wer sich allerdings ohnehin ein Stück weit von der Alltagshektik verabschieden möchte und nicht das Gefühl hat, fern der Metropolen Lebensqualität einzubüßen, für den lohnt sich womöglich ein Blick über den Speckgürtel hinaus.

Nicht nur Forscher schreiben der Provinz mit ihren engeren sozialen Bindungen, der Heimatverbundenheit und der Naturnähe Qualitäten zu, die Metropolen nicht bieten können. Auch die Kommunalpolitiker bemerken einen Wandel. „Wenn ich mit Zugezogenen spreche, habe ich das Gefühl, dass wieder mehr Menschen die Überschaubarkeit schätzen, die der ländliche Raum bietet“, sagt Bürgermeister Rolfsmeyer aus Hiddenhausen.

„Wenn ich mit Zugezogenen spreche, habe ich das Gefühl, dass wieder mehr Menschen die Überschaubarkeit schätzen, die der ländliche Raum bietet“

Ulrich Rolfsmeyer, Bürgermeister von Hiddenhausen

 

Gerade junge Familien suchten wieder mehr nach der Sicherheit, die ein eigenes Haus biete und ein Umfeld, in dem auch die Nachbarn mal einen Blick auf die Kinder werfen. Rolfsmeyer macht für diese Entwicklung die immer höhere Taktung des Lebens verantwortlich, die viele Menschen verunsichere. Der Rückzug auf die eigene Scholle als Reaktion auf die Unwägbarkeiten von Globalisierung und Digitalisierung?

Mit dieser Analyse ist er nicht allein. Auch Gerd Landsberg, als Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebundes sozusagen Cheflobbyist der deutschen Provinz, antwortet auf die Frage, wie er sich der ländlichen Raum 2030 vorstelle: „Gerade weil die Menschen vor den Herausforderungen der Globalisierung und den neuen Anforderungen der Informationsgesellschaft auch Ängste entwickeln, wird die Sehnsucht nach dem überschaubaren Raum, in dem ich mich geborgen fühle und im Einklang mit der Natur leben kann, eher zunehmen.“

Ganz so optimistisch blickt Andreas Hollstein nicht in die Zukunft. „Ich freue mich schon, wenn der ländliche Raum wieder etwas mehr wertgeschätzt wird“, sagt der Bürgermeister von Altena.

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